**：昭和島。
以下文章**於光遠看經濟，作者馬光遠。
最近看房地產圈的一些大佬們對2024年的房地產市場有所期待，整體來看，狂熱情緒已經被悲觀所取代，在市場上要找到乙個看好房地產的人並不容易，而兩年前，市場還是牛市的世界， 冷暖之間的過渡是一閃而過的，所有行業都是如此。所謂行業溫暖，只是人性弱點的體現。
房地產進入黑鐵時代，這是萬科的最新觀點。 黑鐵指的是什麼就不用知道了，看這個名字，自然代表著對房地產市場的悲觀情緒。 過去，有人認為房地產會進入**時代，但現在是黑鐵。
其實不管是**還是黑鐵，它的思維邏輯依然是過去的邏輯。 在我看來，按照過去的邏輯預測未來市場只會導致錯誤的結論。 按照馬車時代的邏輯**車齡，結論會大錯特錯。
房地產不是進入什麼黑鐵時代，而是在醞釀一場顛覆性的變化。
記得2024年底，當我提出房企一定要高度重視“新金融週期”，告別高槓桿模式時，很多房企嗤之以鼻，依然走自己的路; 2024年，當我提出房地產20年週期已經結束，市場將發生變化時，大多數房地產公司都沒有意識到這可能是乙個生死攸關的命題。
然而，在短短兩三年內，我的兩個判斷都變成了現實。 我經常想，如果一些房地產巨頭聽了我對“新金融週期”的判斷，積極收縮槓桿，會不會處於今天的困境，如果他們意識到幾年前房地產的基本邏輯發生了變化，今天會不會有的完成轉型？ 然而，歷史從未假設過。
最重要的是，面對房地產市場和房價邏輯的變化，如何對下乙個週期的房地產市場做出準確的判斷，並採取積極的戰略應對措施，這是每個利益相關者都應該做的。
房地產市場的變化主要體現在3個變化上：
首先，市場的基本面確實發生了變化。 在房地產第一週期中，市場的基本面是供需失衡，市場面臨的最大問題是房屋不夠，解決商家和居民的基本居住需求是上半年的主要任務。
可以說，自2024年房地產市場化改革以來，中國用了20年左右的時間，基本實現了從住房短缺到供需平衡的歷史性轉變，這是乙個非常了不起的成就。 在基本居住需求和商業地產基本得到滿足的情況下，房地產市場的主要矛盾已經從過去的房屋短缺轉變為資源錯配造成的不平衡和不足問題。
二是房地產基本定位的變化。 有了長期的“不炒房住”，具有“去投資”功能的房地產市場的**規律肯定與以往不同，房地產政策已經從經濟政策回歸民生和社會政策。
這意味著，我國將真正構建以民生和住房為核心的房地產社會政策體系。 房地產**將告別過去的暴漲，進入乙個穩定的**週期，我們很難像過去那樣看到未來的房地產市場，一旦市場放鬆，市場就會暴漲;
三是房地產核心競爭力和價值鏈的變化。 告別房荒之後，房地產的下乙個週期，無論是開發商，還是房地產行業的生態都將被重塑。 規模固然重要，但不再是最重要的競爭力指標，樓市的對接和新科技革命將催生出大量科技公司進軍房地產，這將推動房地產市場價值鏈的重組和高科技化， 而房地產市場與產業對接已成為必然。
由這三大變化引發的，是房地產市場未來走勢的背離：
首先是城市之間的分化。 在中國經濟週期、人口週期、城鎮化週期發生巨大變化的情況下，中國房地產總體上會告別增量週期，進入存量週期。 但是，大城市、都市圈和城市群仍將是房地產增量發展的領域，人員流動將導致房地產市場城市趨勢的嚴重分化。
二是城市內部的差異化。 隨著人口進入下行週期，城市蛋糕時代結束，中國的城鎮化不會像歐美那樣郊區化，擁有核心資源的主城區仍將是最有價值的地區。
三是開發商的分化和洗牌。 規模主導階段後，開發商將塑造核心競爭力，探索新的競爭模式，純粹靠玩高槓桿、高週期來占領市場的開發商被淘汰。
然而，在房地產的趨勢中，很多人只看到“變化”，但更重要的是，房地產中的一些東西沒有改變，這是認識房地產大趨勢的關鍵。 只有看到變化才會大驚小怪，會對房地產過於悲觀，如果看到沒有改變的東西，就能看到未來房地產的真實趨勢。
從辯證的角度來看，我還想重申房地產市場的3個常數：
首先，房地產作為支柱產業的地位不會改變。 國家統計局局長寧吉喆再次重申，房地產仍是支柱產業，備受外界關注。 這其實是乙個基本的常識。 因為，雖然房地產真的和過去不一樣了，但房地產市場還沒有結束，因為中國的城鎮化還沒有完成，任何乙個城市都還缺質量好的房子。
其次，房地產作為人民財富分配的主要工具不會結束。 從中國經濟大週期來看，在城鎮化遠未結束的情況下，房地產仍將成為老百姓資產配置的主要工具。
當然，下乙個週期的房價邏輯肯定會和過去不一樣，房地產將進入專業投資時代。 未來的城鎮化將聚焦大城市、城市群和灣區，未來的房地產機會也將圍繞這些城市展開。 碧桂園之所以近幾年銷量資料排名第一，與其大量專案主要布局在城市群和都市圈有很大關係。
第三，人民對更好生活條件的要求沒有改變。 在上乙個房地產週期中，房地產解決了“有房可住”的最基本問題，但仍然不足以滿足普通民眾對“好房子”的需求。 整體房子夠了，但好房子不夠，好房子缺，要滿足老百姓對更好居住條件的需求，要提供更多優質、更優質的房子，這將是下乙個週期房地產市場的主要矛盾。
那麼，房地產的未來在哪裡？
回顧過去20年，中國房地產的走勢主要由四大重力主導：
第一，在中國城市化程序中，大量人口進入城市;
二是推動人口紅利和嬰兒潮;
第三，在投資熱情的推動下，房地產是近20年來為數不多的最佳投資選擇之一;
第四，政策的調控和主導，中國房地產的走勢受到每乙個政策調控的影響。
但是，隨著中國城鎮化接近尾聲，生育率下降，房地產基本面的逆轉，這些驅動力將不復存在，政策也不會成為最終的主導力量，無論是刺激房地產的政策還是打壓房地產的政策，都不會對房地產的主要趨勢產生重要影響。
基於此，筆者認為，**經濟工作會議提出“探索新的發展模式”尤其關鍵的是，對於房地產來說，過去的模式已經結束，過去的模式只有死胡同才能找到出路，對此我們必須有乙個清醒的認識。
隨著中國房地產進入新週期，決定房企未來的是，對於中國新型城鎮化和產業公升級的關鍵週期，是否具備優秀的理念和發展模式和路徑，是否對新型城鎮化有深刻的理解，是否有能力把握低碳數位化的巨大風口。
在筆者看來，房地產的未來在3個方面：
首先是新型城鎮化，尤其是智慧城市帶來的風。 中國未來的城鎮化一定是以大城市和城市群為中心的城鎮化，必須立足於智慧城市的建設，即城市的高質量發展，這還差不多是萬億元的產業規模，誰把握了新型城鎮化之風，誰就把握了未來;
二、低碳、數位化是房地產的重要增長點這也是中國未來最重要的財富出口，房地產的未來是低碳、數位化、智慧型化的天作之合;
三是產品和長期主義。 “三高模式”和規模霸權已被市場淘汰。 未來決定開發者的生死存亡第乙個是產品，第二個是產品，第三個仍然是產品。 而且，高科技將介入房地產，這是乙個大趨勢。
在房地產已經完全從賣方市場轉向買方市場的情況下，現在的大開發商如果不轉型，可能會被淘汰，10年後，他們可能都是房地產市場上的一些新面孔。 如果這是真的，我一點也不會感到驚訝。
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