本月，中央政府發布了乙份名為《中國金融穩定報告（2018）》的報告，該報告對近兩年中國金融體系的穩健性進行了全面評估，重點分析，也是人們最關心的房地產市場發展，特別指出了高槓桿帶來的風險問題。
每個城市有多少債務？
從地域分布來看，各地區槓桿風險程度不一致。 全國槓桿率最高的城市是上海、浙江、甘肅和廣東，此外北京、福建、重慶、寧夏和江西也超過了全國平均水平。
除甘肅、寧夏外，上述城市大多集中在東南沿海地區，槓桿率也從沿海地區向內陸下降。 央行根據各省的債務情況畫了一張圖，一目了然，你省的住房貸款槓桿率高不高，風險不大。
自去年年初北京實施“3·17”政策以來，全國進入了房地產市場調控史上最嚴格的時期：據統計，已有50多個城市出台了房地產市場調控政策，其中15個城市將“首套房”定義為“認房認貸”， 48個城市實行嚴格的銷售、採購和貸款政策;全國住房平均首付比例已公升至34%以上。
首付比例提高導致貸款混亂。
2024年下半年以來，有訊息稱銀行上調貸款利率，部分商業銀行放出今年貸款額度已用盡的訊息。 我以為在熬過年底後，情況會在2024年有所改善，但我等待的是收緊銀行信貸的政策。
首付比例提高，貸款成本也增加，很多購房者開始了短期消費貸款和金融貸款的想法。 此前，銀行的消費貸款審核並不嚴格，比如你在申請表上寫了“貸款1萬元買牙膏”，銀行就無法真正審核你是買了牙膏還是買了房交了首付。 甚至有銀行員工主動提供這種方式，繞過首付比例，市面上俗稱“首付貸款”。 從資料來看，2024年1月短期消費貸款同比增速為19.9%，到10月，這個數字已經上公升到409%。截至年底，各類金融機構個人住房貸款共計21筆9萬億元，比2024年增長22%2%。
企業還違規加大槓桿作用。
不僅住宅貸款存在非法槓桿行為，而且高槓桿操作在房地產行業也很普遍，企業融資方式更加複雜和不透明，給房地產市場帶來了很多風險。 央行資料顯示，136家房企上市平均負債率高達79家。1%，其中26個超過85%; 甚至有的企業在競標土地時交定金，購地資金槓桿率達到兩倍。
據央行統計，金融機構中，房地產不良貸款率明顯低於整體不良貸款率，可維持在05%或更低。 這取決於過去十年中國房地產行業的快速發展，因此抵押品價值充足，違約率也很低，因此房企長期依賴外部融資的情況並不被認為是高風險的跡象。 但2024年下半年以來，債務違約事件屢屢發生，首先是中小房企到期債券無法償還，評級下調至CC垃圾級; 然後是上市房企盈利能力下降，短期償債能力下降，今年，首家因股價低於1元而退市的房企——中弘股份，公司退市時披露違約負債56億元。
我國住房貸款現狀.
自2024年商業銀行開闢個人住房按揭貸款業務以來，房地產負債人群住房貸款一直佔據主導地位（始終保持在45%-55%）。 過去十年，我國個人住房貸款餘額從3萬億元增加到219萬億元。 當然，個人住房貸款的增長與房價的增長幾乎相同。
2024年前後，我國實施寬鬆貨幣政策，積極推動房地產市場發展，帶動房價指數和住房債務雙雙快速增長。 2024年，家庭部門債務餘額為82萬億元，同比增長43.3%。2024年，為了遏制房地產市場的這一熱浪，金融部門開始實施信貸差異化收緊，國家開始加大對房地產市場的調控力度，導致住房負債增速連續三年下降。 此後，隨著政策調控和貨幣政策的收緊，房價指數呈現M型漲跌，房地產行業債務增速始終與房價走勢一致。
截至2024年初，中國家庭部門債務與GDP之比為49%，低於621%的國際平均水平。 但是，中國債務增長特別快的特點是，現階段，如美國、日本等有密切聯絡的國家正在經歷不同程度的去槓桿化，家庭部門的槓桿率出現了不同程度的下降，只有中國處於上公升階段。 國際貨幣基金組織認為，家庭部門債務與GDP之比低於10%是乙個安全區，槓桿有利於國家經濟增長; 當該比率超過30%時，債務將影響中長期經濟增長; 超過65%的時間，金融市場的穩定性受到影響。
在《中國金融穩定報告（2018）》的末尾，中國人民銀行還就債務風險提出了一些政策建議。 首先，依然堅持“房代投”的定位，這就要求金融機構在處理房貸等業務時要更加嚴格，需要有長遠的眼光，提前加強風險管理，不要因為短期業績問題而忽視挪用消費貸款、透支信用卡等行為。 其次，要向公眾普及金融知識，梳理正確的金融投資理念，了解槓桿的優缺點，避免過度負債。
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