2021年，萬武雲董事長朱寶泉曾感嘆，很多地產大佬曾經說過，房產是“未來”，但當公司遇到危機時，他們先賣掉了“未來”。
2022年底，物業公司上架的局面將再次上演。 12月以來，有訊息稱，控股股東先後對德信服務、奧園健康、雅生活服務、碧桂園服務、旭輝永盛服務等物業公司的股票進行了舉報。
在房地產“三箭”同時推出、融資環境向好、房地產企業為何還要選擇最好的物業企業股票？ 哪些買家正在“接管”？
該物業已重新裝修把它放在架子上
金科服務易手後，多家物業管理公司的股票被上架。
12月2日，在僅存的美元債券投資者會議上，德信中國管理層透露，公司確實在與其他機構就**德信服務集團的股權進行談判，但需要一些時間，存在很多不確定性。
緊接著，12月5日，中國奧園在官網上發布了乙份招標檔案，明興***計畫**由2奧園健康17億股，佔公司已發行股份的29%9%。明興***是中國奧園的全資子公司。
根據奧園健康在停牌前發布的最後乙份財報，截至2021年6月底，奧園健康的最大股東為明興***，連同關聯方持股比例為55%15%。如果成功**299%的股份，奧園健康最大股東將易手。
12月9日，雅居樂集團也表示，將收購雅居樂生命服務的部分股權。 公告顯示，雅居樂集團已與多家管理人簽署大宗交易協議，轉讓雅居樂生命服務4860萬股股份，約佔公司總股本的3%42% 的價格為 10每股18港元，募集資金約4元95億港元。
碧桂園服務的控股股東楊惠燕也打算通過大宗交易**股票。 12月11日晚，碧桂園服務公司公告，楊慧妍全資擁有的碧勝***擬**2碧桂園服務37億股，約佔703%，售價為21港幣33元，募集資金約50元55億港元。 本**事項完成後，楊惠燕在碧桂園服務的持股比例將減至3612%，但仍是公司的控股股東。
次日上午，旭輝控股集團還宣布，將通過競購程式**集團持有的旭輝永盛服務全部股份，約佔旭輝永盛服務已發行股本總額的23%26%。
據中信**資料顯示，旭輝永盛服務的最大股東為旭輝控股集團，持股比例為2326%，第二大股東由林氏家族持股，持股比例為2076%。旭輝控股集團**持有的旭輝永盛服務全部後，旭輝永盛服務的最大股東也將易手。
房地產公司資金仍然緊張
Caijing.com 注意到，上述五家物業公司中，除碧桂園服務外，其餘四家物業公司的股份均由關聯房地產公司出售。 從各房企的報表中可以看出，企業此時選擇入股物業企業，主要是為了償還債務或緩解流動性壓力。
據***報道，德信中國表示，如果德信服務集團的股權交易成功，公司將拿出部分資金用於支付美元債券的利息。 此外，雅居樂集團表示，**主要是為了加強集團的資產負債表和財務流動性，並增強短期債務償付能力; 旭輝控股集團表示，**的目的是緩解流動性壓力，為業務運營提供資金。
不過，就在本輪產企股權之前，房企融資渠道逐步“開啟大門”，授信交投“第一箭”、債融“二箭”、股權融資“三箭”相繼落地，上述房企也紛紛受益。
據雅居樂集團微信公眾號顯示，截至12月7日，公司已獲得總授信額度超過1800億元。 旭輝控股集團官方微信也顯示，12月5日，收到郵政儲蓄銀行100億元的意向信貸。 此外，11月18日，雅居樂集團完成配股，淨募集約783億港元; 12月13日，德信中國也表示將募集約231億港元。
那麼，房企為什麼要爭先恐後地**物業企業股份呢？
據廣東省城市規劃院住房政策研究中心首席研究員李玉佳介紹，從今年年底到明年一季度，房地產企業面臨較大的償債壓力。 雖然“三箭”政策為房地產企業開闢了融資渠道，但要想通過增信或發債等方式籌集資金，房地產企業需要一定的擔保。 對於保險公司來說，他們不太可能在短期內獲得足夠的資金。 此外，目前房地產需求端尚未恢復，房企通過銷售催收獲得資金相對困難。 因此，他們會選擇將物業企業的股份上架，以解決燃眉之急。
此外，近期物業管理股股價回公升，也是物業公司持股的重要原因。
Wind資料顯示，11月份，香港物業管理股股價漲幅明顯，58只物業管理股中，碧桂園服務、旭輝永盛服務、雅壽服務等48只，共有10只**漲幅超過100%，另有9只**漲幅在50%-100%之間。
在IPG中國首席經濟學家白文熙看來，近期物業管理板塊的崛起是好的，在全球範圍內，房地產企業可以通過物業企業的股份提取更多的資金，更多的投資者會願意接手相應的股份。
**誰將“接管”股份？
隨著物業企業的股票被擺上貨架，市場關注的焦點也成為市場關注的焦點，最終“這些股票誰來花”。
審評委物業統計，2022年前三季度，上市物業企業併購交易總規模約為99筆7億元，其中國有企業併購交易金額約佔59%。
對此，中國材料研究會總經理楊習表示，目前，與民營企業相比，國有物業企業資金更為充裕，希望通過併購提高規模，增強業務協同效應。 因此，國有物業企業更熱衷於參與併購，更有可能收購這些股份。
事實上，出於自身的經營需要，一些房地產公司確實傾向於將股份出售給國有企業。 中國奧園在**奧園健康有限公司的招標檔案中指出，買方必須具有國企背景，並與中國奧園簽訂戰略合作協議，合作開展舊城改造專案。
除了國有背景的物業公司，IPG中國首席經濟學家白文熙表示，從自身需求和資金實力來看，部分私募股權投資**也可能參與上述物業公司的股份爭奪。
這並非沒有先例。 11月22日，金科服務發布公告稱，博裕資本提出的收購公司全部要約股份的自願無條件一般現金要約已於同日下午結束。 要約完成後，博宇資本的持股比例超過金科地產集團，成為金科服務的最大股東。
此外，Caijing.com 還注意到，近日，私募股權投資**Shiva Assets及其創始人梁巨集也在增持物業公司。 根據港交所披露的股權變動資訊，11月23日，Shiva Assets和Liang Hong分別減持了金科服務186萬股和211萬股。 增加後，雙方持股比例將達到509% 和 600%。
然後，在 11 月 30 日，Shiva Assets 和 Liang Hong **576250,000股，811股530,000股Ya Life Services。 增持後，雙方持股比例達到14%。
不過，在楊習看來，私募股權投資物業企業的目的更多的是為了賺取收益。 目前，物業管理板塊受房地產行業影響，整體估值偏低。 隨著近期物業企業集體股價上漲，私募股權持有物業公司股份有望獲得較好的回報。 但從長遠來看，私募股權最終會退出，讓位於產業資本。
文字：王建文（編輯：高雅）。
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